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"LE SPESE PER L'ASCENSORE CONDOMINIALE: CASI DI ESONERO DALLA PARTECIPAZIONE PER IL CONDOMINO CHE ABITA AL PIANO TERRA" di Greta Giambra
Tra i principali argomenti di discussione cui i condomini si trovano a dover far fronte vi è, senza dubbio, quello relativo alla ripartizione delle spese condominiali.
In particolare, ci si chiede se il proprietario di un’unità immobiliare posta al piano terra sia obbligato a partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore o se, stante di fatto il mancato utilizzo dello stesso, possa esserne dispensato.
La risoluzione di questo quesito non è così immediata come potrebbe apparire poiché, oltre alle disposizioni del codice civile, è indispensabile premettere fin d’ora che occorre sempre considerare quanto viene previsto dal singolo regolamento condominiale.
Anzitutto, il legislatore, ai sensi dell’art. 1117 c.c., include espressamente tra le parti comuni dell’edificio, anche “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari (…)”. Successivamente, dagli artt. 1118 e 1123 c.c. emerge che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo diversa convenzione, e che egli non può sottrarsi alla partecipazione alle spese per la conservazione di tali parti neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità.
Ebbene, secondo una risalente giurisprudenza “seppure non espressamente richiamato dal regolamento di condominio, sussiste una presunzione di condominialità dell'ascensore per cui le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, debbono essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dall'art. 1123 c.c. a nulla valendo la considerazione che il proprietario dell'appartamento al piano terra non ne usufruisca in concreto”(Tribunale Nocera Inferiore, 29/09/2004; Tribunale, Salerno, sez. I, 03/11/2009).
Questo ragionamento è collegato al tema del c.d. utilizzo potenziale o effettivo del bene. Infatti, anche il proprietario dell’immobile ubicato al piano terra ha la facoltà di utilizzare l’ascensore per raggiungere – anche se sporadicamente – locali comuni (come ad esempio soffitte, cantine o contatori); in ogni caso egli beneficia del tetto e del lastrico solare. A tal proposito, infatti, è stato affermato che “con riferimento alla proprietà del lastrico solare, opera una presunzione di condominialità, ai sensi dell'articolo 1117 del c.c., qualora non risulti diversamente dal titolo di acquisto delle singole unità immobiliari o dal regolamento di condominio accettato dai singoli condomini, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell'unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune. Tale presunzione può essere superata soltanto da un'indicazione espressa di esclusività desunta dal titolo di acquisto dell'immobile e non anche dalla mera situazione di fatto” (Tribunale Pordenone, 26/01/2021, n.66).
La legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha novellato la disciplina, apportando una serie di modifiche tra cui l’indicazione di un più completo elenco delle parti dell’edificio da considerare comuni, le attribuzioni ed i doveri amministrativi e contabili dell’amministratore, nonché la nuova ripartizione delle spese relative alle scale e agli ascensori.
Secondo l’art. 1124 c.c., infatti, «le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono»; tale asserzione potrebbe destare qualche perplessità circa l’effettiva possibilità da parte dei condomini che ne usufruiscono in minor misura – o non usufruiscono affatto – di essere esonerati dal pagamento delle spese relative allo stesso.
Ebbene, le spese c.d. ordinarie – ossia quelle per il funzionamento e la conservazione dell'impianto – sono da intendersi ripartite tra i condomini, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Tuttavia, le spese c.d. straordinarie – ossia ad esempio la ricostruzione totale o parziale dell'impianto, la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, ecc. – si ritiene che debbano essere sopportate da tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà e, dunque, anche da quelli delle unità immobiliari ubicate al piano terra, potendo essi comunque trarre utilità dall’impianto ed usufruire della copertura stessa dell’edificio.
Pertanto, soltanto qualora il regolamento condominiale, approvato all’unanimità, lo preveda espressamente, il condomino del piano terra potrebbe essere sollevato dal pagamento delle spese relative all’ascensore, essendo del tutto ininfluente il fatto che taluni ne facciano un uso minore rispetto ad altri. Questo è ormai l’orientamento consolidato dalla giurisprudenza, la quale, di recente, si è così pronunciata: “in caso di mancata specifica esclusione da parte dei regolamenti condominiali, i condomini di unità immobiliari ubicate al pian terreno, anche con ingresso differenziato rispetto a quello in cui insiste l'ascensore, devono essere considerati comproprietari dell'ascensore ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, quindi, partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, poiché essi possono comunque trarre utilità dall'impianto” (Giudice di pace Catania sez. III, 25/11/2019, n.2629).